房子交付后频频渗漏，损失由谁赔

交付才第四个年头，房子便有多处渗水，此时造成的损失该由谁赔偿？宁波的鲁先生便遇到类似情况，最终法院判决开发商赔偿相应损失。
   案例：
   交付后房子渗水始终未解决，这一损失由谁负责
   2007年年中，鲁先生购买了宁波市江东区一在建商品房，同年7月7日与开发商签订《商品房买卖合同》。合同约定：商品房交付时间为2007年11月30日前，在房子达到交付使用条件后，开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买卖双方办理交付手续。
   2007年11月27日，合同约定的交付日前，开发商依约将房子交付给鲁先生，并出具《宁波市住宅质量保证书》一份。保证书上写着，自商品房竣工交付之日起，在质保期内，如果有工程质量问题，开发商承担保修责任，其中屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的放渗漏期限均为8年。维修工作则委托小区物业宁波网新物业有限公司负责维修。
   但保证书上同时约定，如果因为业主个人使用不当或擅自改动结构、设备位置及装修不当造成的房屋质量问题，由业主自行承担维修责任。
   房子交付后，鲁先生付清全部购房款。虽然房子买了多年，但鲁先生自己一直未入住，只是定期去检查下房子情况。
   “最早发现房子漏水是在2008年台风过后。”鲁先生在庭审时回忆道。物业的登记手续上记载着，自2011年10月28日至2014年9月23日期间，鲁先生一共有五次保修记录。
   2014年7月，鲁先生决定将房子重新装修准备入住，但保修多次的房子仍存在多处漏水现象，直接影响到房子的装修进程。
   工程检测部门检测后出具的鉴定报告显示，鲁先生的房子出现渗漏水的主要原因是外墙工程存在质量瑕疵，雨水沿着瑕疵形成渗水通道，进而发生渗漏。虽然鲁先生曾多次向物业报修，但一楼飘窗、二楼窗户、墙体仍未完全修复，依旧有渗水情况发生。
   碍于房子存在质量瑕疵，鲁先生的装修进程一直在推迟，迟迟无法入住，与开发商多次协商未果后，去年11月24日鲁先生向法院起诉，要求开发商对房屋渗漏水问题进行完全修复，并赔偿房屋无法使用期间至彻底修复完工之日为止的损失，包括自2008年1月起的预期租金损失，每月4500元；物业费则按每年3000元计算。
   开发商则指出，房屋出现渗漏水因业主鲁先生使用不当，按协议规定应由鲁先生自行承担损失。但开发商未能提供实质性证明，反而物业公司提供的资料显示鲁先生自报修后便将房子钥匙交给物业用于房屋维修。
   因而法院认为鲁先生购买的房子，并未超过合同规定的保修期限，房屋渗漏水问题的保修责任由开发商负责。
   至于赔偿损失费用的计算标准，鲁先生认为赔偿损失的期限应从2008年1月起计算，但法院指出，鲁先生并没有证明表示其在2008年1月份有报修记录，因而预期租金的损失应从首次报修日起计算，也就是物业处登记的2011年10月28日至鉴定之日为止，之后按租金标准计算到实际修复之日为止。
   根据目前同类型房屋的出租市场行情以及鲁先生购买房屋的楼层、位置及装修情况，法院认为鲁先生房子的实际租金应该在2000元/月左右；而缴纳物业费是业主的义务，不应要求有赔偿。
   最终，法院判决开发商需赔偿鲁先生86933元，之后按2000元/月的标准赔偿预期租金至实际修复之日为止。
   律师点评：
   质保期内房屋存在质量问题，修复及损失由开发商负责
   胡增冬：浙江六和律师事务所律师
   根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，交付后房子存在质量问题的，保修期内应由开发商承担修复责任；开发商拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失，由开发商承担。
   上述案例中，鲁先生购买的房子出现渗漏水现象，鉴定报告证实是因为开发商在外墙工程的施工中存在质量瑕疵导致，因此开发商有责任对房子进行修复。
   业主鲁先生不仅可以要求开发商修复瑕疵，还可以向开发商提出赔偿租金的损失。