许小年：房地产的去库存难题

“别的行业都是降价去库存，只有房地产行业是涨价去库存，”中欧工商学院教授许小年近日的一番讲话，深彻骨髓地点出了房地产市场当前的主要矛盾。

许小年提出，目前房地产行业去库存的矛盾，的确是一个难解之题，而如果这个问题不回答，房地产行业所谓的蓬勃发展，背后隐忧很大。

不同于其他商品，房子作为消费品，其卖房规律却是：价格越涨越有人买，越跌越没人买。

于是，所谓房地产去库存的刺激，最终结果是房价更高了，地价更高了。

许小年认为，虽然房价上涨能短期内消化当前的库存，但是必然刺激开发商继续拿地，继续加杠杆，政府继续高价卖地，形成新的库存。这样形成的新库存，以后更难去化，手术难度更大。

要命的是，新的房地产库存价格更高，因为地价更高，北京等一线城市的房价全面进入10万+的时代，再过一年时间，如此累积的高价房库存，如何消化？

房地产蓄积了很多金融风险和杠杆，随着房价和地价上涨，加杠杆比例更高。

假如以前开发商开发10万平米的房子需要向银行贷款10个亿，接下来就是需要20个亿，甚至更多。

对于个人购房者也是一样，买房成本更高，贷款额度更高，个人月供更高，个人按揭贷款信用风险同样加大。

8月份以来，银监会等部门已经控制银行贷款用于买地，证监会同样规定增发融资不得用于买地，只能用于已有项目建设。

然而，这个限制很明显难以完全控制风险。谁都知道，目前没有哪个行业能够赚钱，只有房地产，银行拼命想给一线城市房地产项目贷款，而贷款一旦进入房地产公司，用于什么方面，那都是技术操作手段可以规避的。

一位专家对中国房评报道表示，当下最难对房地产进行供给侧改革，因为目前经济增长压力较大，政府很难在这个时候，对房地产进行紧缩性调控。

相反，在一季度提出房地产去库存政策后，只能在二季度末的时候，以分化治理的办法取代去库存为主调的调控政策。

即便如此，在宏观经济发展的格局下，北上广深等城市的房地产市场年内也不可能进行紧缩调控。

金融风险由金融机构进行控制，个人买房只能当做一个击鼓传花的游戏去看待。

政府不鼓励，也不限制去买那些高价房。